Для новачків-інвесторів готельні проекти в Буковелі здаються схожими: привабливі фото, обіцянки тиші, карпатських краєвидів та високої прибутковості.
Який об’єкт справді вартий уваги? Про це ми запитали Ігоря Мироненка, CEO девелоперської компанії «Перспектива Груп», відомої незвичайною архітектурою.
Оцінка прибутковості: прогнози та реальність
“Перше, що важливо позначити відразу, – це потенційна прибутковість. У нерухомості вона, як правило, складається з двох частин: операційної прибутковості – регулярного грошового потоку від експлуатації, і капіталізації – приросту вартості об’єкта за період володіння. В одних проектах заявляють до 8%, в інших – до 15% і вище, але вже з урахуванням капіталізації. Однак важливо розуміти: всі обіцяні цифри – лише прогнози різного ступеня достовірності, які зроблені в період високої волатильності ринку. Зрозуміло, з великою ймовірністю можна стверджувати, що за відсутності грубих прорахунків будь-який проект в цій ніші буде прибутковим. Але реальний потенціал прибутковості залишається оціночним і залежить як від фактичного операційного результату (NOI), так і від динаміки вартості активу, на яку впливають ринкові умови і ставки капіталізації. Іншими словами, які б відсотки не називалися, найчастіше це орієнтир, а не базис для прийняття рішення”, – пояснив експерт.
Прогнози базуються на завантаженні готелів у Буковелі та Карпатах за 2020–2025 роки. Дані показують волатильність, але загальний висхідний тренд. Такі розрахунки не завжди враховують коливання чи стрес-сценарії, тож реальна прибутковість може відрізнятися.
Перспективи після перемир’я та ключові критерії
Експерти побоюються зниження попиту в Карпатах через повернення українців за кордон. Однак є аргументи за стабільність Буковеля для європейських туристів:
- Карпати – ворота в Україну для європейців, маршрути зачеплять Буковель, Трускавець тощо.
- Український сервіс став конкурентним брендом у Європі завдяки “сарафанному радіо”.
- Військовий туристичний бум покращив інфраструктуру курортів.
Європеєць очікує високих цін, як в Альпах, але й преміум-сервісу, дизайну та стану. Тож успішний проект – у high-end сегменті.
“Якщо ми сьогодні вибираємо ніші, які будуть максимально зберігати затребуваність після миру в Україні – рецепт універсальний. Як показує практика морських курортів нашої країни, при будь-якій волатильності попиту стабільно затребуваними залишаються high-end і low-end сегменти. Інакше кажучи, найдорожчі і найдешевші варіанти з прийнятним для середнього туриста рівнем обслуговування. Профіль попиту європейського гостя лише зміщує акценти в бік преміальності”, – уточнює Ігор Мироненко.
Важливі архітектура, інтер’єри, інфраструктура, репутація девелопера та керуючої компанії. Інвестори обирають активно будовані проекти, але ризики затримок реальні. Краще – портфоліо забудовника.
Прибутковість на 100% залежить від керуючої компанії. “Якщо від забудовника залежать тільки будівлі, інфраструктура і зовнішній вигляд готелю, то реальна прибутковість проекту на 100% пов’язана з керуючою компанією. У разі сильних репутаційних витрат навіть міцний бренд може похитнутися. І якщо дрібну незручність у номері гість ще пробачить, то 40 хвилин очікування на рецепції – ніколи”, – зазначає експерт.
Відгуки в Google Maps цієї зими підтвердили рівень сервісу в Карпатах.
«На сьогоднішній день ми вважаємо найбільш перспективним і передбачуваним для прибутковості high-end сегмент Буковеля, розрахований на преміальний сімейний відпочинок, а також закордонних туристів», – резюмує Ігор Мироненко.
Він описав проект Forrest Resort: тихий район біля Mountain Residence, вихід на лижі, преміальна архітектура, керуюча компанія Maestro Hotel Management з досвідом 5* готелів. “Амбітна архітектура нам звична – наші проекти “Вежі” та “Амфітеатр” йшли в глибокому авангарді і стали впізнаваними символами на карті України. Зараз ми хочемо створити свій символ на карті Буковеля”.
Рецепт успіху включає чотири фактори:
- правильно обрану ринкову нішу;
- привабливий і детально опрацьований проект;
- сильну репутацію девелопера;
- компетентність готельної керуючої компанії.
Інвестору варто аналізувати стійкість проекту до коливань, відповідність клієнтам та якість управління.
Олексій Паламарчук