Для новичков-инвесторов отельные проекты в Буковеле кажутся похожими: привлекательные фото, обещания тишины, карпатских пейзажей и высокой прибыльности.
Какой объект действительно достоин внимания? Об этом мы спросили Игоря Мироненко, CEO девелоперской компании «Перспектива Груп», известной необычной архитектурой.
Оценка прибыльности: прогнозы и реальность
«Первое, что важно обозначить сразу, — это потенциальная прибыльность. В недвижимости она, как правило, состоит из двух частей: операционной прибыльности — регулярного денежного потока от эксплуатации, и капитализации — прироста стоимости объекта за период владения. В одних проектах заявляют до 8%, в других — до 15% и выше, но уже с учетом капитализации. Однако важно понимать: все обещанные цифры — лишь прогнозы разной степени достоверности, которые сделаны в период высокой волатильности рынка. Понятно, с большой вероятностью можно утверждать, что при отсутствии грубых просчетов любой проект в этой нише будет прибыльным. Но реальный потенциал прибыльности остается оценочным и зависит как от фактического операционного результата (NOI), так и от динамики стоимости актива, на которую влияют рыночные условия и ставки капитализации. Иными словами, какие бы проценты ни назывались, чаще всего это ориентир, а не база для принятия решения», — объяснил эксперт.
Прогнозы основаны на загрузке отелей в Буковеле и Карпатах за 2020–2025 годы. Данные показывают волатильность, но общий восходящий тренд. Такие расчеты не всегда учитывают колебания или стресс-сценарии, так реальная прибыльность может отличаться.
Перспективы после перемирия и ключевые критерии
Эксперты опасаются снижения спроса в Карпатах из-за возвращения украинцев из-за границы. Однако есть аргументы за стабильность Буковеля для европейских туристов:
- Карпаты — ворота в Украину для европейцев, маршруты заденут Буковель, Трускавец и т.д.
- Украинский сервис стал конкурентным брендом в Европе благодаря «сарафанному радио».
- Военный туристический бум улучшил инфраструктуру курортов.
Европеец ожидает высоких цен, как в Альпах, но и премиум-сервиса, дизайна и состояния. Так успешный проект — в high-end сегменте.
«Если мы сегодня выбираем ниши, которые будут максимально сохранять востребованность после мира в Украине — рецепт универсальный. Как показывает практика морских курортов нашей страны, при любой волатильности спроса стабильно востребованными остаются high-end и low-end сегменты. Иначе говоря, самые дорогие и самые дешевые варианты с приемлемым для среднего туриста уровнем обслуживания. Профиль спроса европейского гостя лишь смещает акценты в сторону премиальности», — уточняет Игорь Мироненко.
Важны архитектура, интерьеры, инфраструктура, репутация девелопера и управляющей компании. Инвесторы выбирают активно строящиеся проекты, но риски задержек реальны. Лучше — портфолио застройщика.
Прибыльность на 100% зависит от управляющей компании. «Если от застройщика зависят только здания, инфраструктура и внешний вид отеля, то реальная прибыльность проекта на 100% связана с управляющей компанией. В случае сильных репутационных потерь даже крепкий бренд может пошатнуться. И если мелкое неудобство в номере гость еще простит, то 40 минут ожидания на ресепшене — никогда», — отмечает эксперт.
Отзывы в Google Maps этой зимой подтвердили уровень сервиса в Карпатах.
«На сегодняшний день мы считаем наиболее перспективным и предсказуемым для прибыльности high-end сегмент Буковеля, рассчитанный на премиальный семейный отдых, а также иностранных туристов», — резюмирует Игорь Мироненко.
Он описал проект Forrest Resort: тихий район у Mountain Residence, выход на лыжи, премиальная архитектура, управляющая компания Maestro Hotel Management с опытом 5* отелей. «Амбициозная архитектура нам привычна — наши проекты «Вежи» и «Амфитеатр» шли в глубоком авангарде и стали узнаваемыми символами на карте Украины. Сейчас мы хотим создать свой символ на карте Буковеля».
Рецепт успеха включает четыре фактора:
- правильно выбранную рыночную нишу;
- привлекательный и детально проработанный проект;
- сильную репутацию девелопера;
- компетентность отельной управляющей компании.
Инвестору стоит анализировать устойчивость проекта к колебаниям, соответствие клиентам и качество управления.